2022年5月29日，上海市政府印發(fā)《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》，提出8個(gè)方面50條新政策。其中為積極擴(kuò)大有效投資，特別提出要“加強(qiáng)城市更新規(guī)劃編制、政策支持”。老舊小區(qū)是本輪疫情防控的難點(diǎn)之一，加快更新改造對于常態(tài)化疫情防控管理也有重要意義。

上咨集團(tuán)長期跟蹤城市更新，多年來持續(xù)為全市舊區(qū)改造、舊住房改造、存量工業(yè)盤活等城市更新工作咨政建言，并先后參與桃浦地區(qū)、吳淞地區(qū)、南大地區(qū)等系列城市更新重大項(xiàng)目的全過程綜合咨詢服務(wù)工作，未來還將持續(xù)為全市城市更新工作貢獻(xiàn)智慧力量。

一、城市更新工作推進(jìn)面臨的難點(diǎn)

一是定位高，現(xiàn)狀與藍(lán)圖平衡難度大。城市更新對城市再發(fā)展意義重大，尤其成片區(qū)域更新多是歷史文脈保護(hù)要求多、規(guī)劃戰(zhàn)略定位高、城市功能提升責(zé)任大，涉及多個(gè)部門，亟需多方協(xié)同在主體認(rèn)定、更新模式、功能規(guī)劃等方面創(chuàng)新探索，精準(zhǔn)把握政策創(chuàng)新條件邊界以更好更快推進(jìn)項(xiàng)目、更合理有效降低政策風(fēng)險(xiǎn)。

二是需求多，個(gè)別與公共利益協(xié)同難。舊住房更新是改善人居環(huán)境質(zhì)量、完善公共服務(wù)配套的重要手段。為更好保護(hù)舊住房權(quán)利人合法權(quán)益，目前對舊住房更新規(guī)定了更新協(xié)議簽訂比例。在實(shí)際操作中多面臨產(chǎn)權(quán)歸集難的現(xiàn)實(shí)難題。此外，隨著成片二級舊里以下房屋改造任務(wù)的陸續(xù)完成，今后舊區(qū)改造將考慮轉(zhuǎn)向使用功能不完善、配套設(shè)施不健全、群眾改造意愿迫切的老舊小區(qū)。

三是標(biāo)準(zhǔn)高，資源與資金平衡壓力大。巨大的資金壓力是當(dāng)前及今后城市更新尤其成片綜合更新面臨的首要難題。一方面前期房屋征收、廠房補(bǔ)償安置等成本巨大，在當(dāng)前穩(wěn)控房價(jià)背景下，成本收益倒掛已是常態(tài)。另一方面項(xiàng)目多要滿足歷史風(fēng)貌保護(hù)、功能性項(xiàng)目開發(fā)、商辦長周期自持運(yùn)營等要求，項(xiàng)目開發(fā)周期較長、財(cái)務(wù)成本抬高又進(jìn)一步加大平衡難度。

四是主體多，政府與市場平衡橋梁缺。城市更新項(xiàng)目涉及利益主體多，包括地方政府、產(chǎn)權(quán)主體、民企或外資開發(fā)商、運(yùn)營主體、社會(huì)公眾等，不同主體利益訴求不同，整體推進(jìn)協(xié)調(diào)難度大、時(shí)間長、工作繁瑣。同時(shí)，更新項(xiàng)目還需響應(yīng)市區(qū)兩級政府區(qū)域能級匹配、產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)入、公共服務(wù)利益保障等系列要求，亟需明確城市更新主體，統(tǒng)籌推進(jìn)相關(guān)工作，并積極探索市場化開發(fā)經(jīng)營模式。

二、加快推進(jìn)城市更新工作的建議

一是完善更新機(jī)制。從市級看，充分發(fā)揮市級城市更新平臺作用，加大城市更新統(tǒng)籌推進(jìn)力度。從區(qū)級看，充分借鑒市級實(shí)踐遴選優(yōu)質(zhì)區(qū)屬國企設(shè)立區(qū)級城市更新中心，作為全區(qū)統(tǒng)一的城市更新功能性平臺，承擔(dān)全區(qū)涉及歷史風(fēng)貌保護(hù)任務(wù)重、舊改難度大、開發(fā)要求高的功能性基礎(chǔ)性城市更新工作。

二是多元更新模式。探索擴(kuò)大舊區(qū)改造范圍，將改造范圍在原來的二級舊里以下房屋的基礎(chǔ)上擴(kuò)大，探索將建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、建造標(biāo)準(zhǔn)低、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱等居住環(huán)境差的房屋納入舊區(qū)改造范圍。對于公房、私房混合區(qū)域，在更新協(xié)議簽訂達(dá)到一定比例，建議允許產(chǎn)權(quán)歸集代表主體通過房地產(chǎn)收購、產(chǎn)權(quán)異地置換等方式實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)歸集?？蓞⒄丈钲诔鞘懈伦龇?，探索將舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)拆除重建模式納入城市更新計(jì)劃。

三是強(qiáng)化更新保障。城市更新涉及舊區(qū)改造、歷史風(fēng)貌保護(hù)、重點(diǎn)功能區(qū)域轉(zhuǎn)型等成片更新的，可組合供應(yīng)土地。對于承擔(dān)區(qū)域戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的成片更新，開發(fā)主體持有的商業(yè)物業(yè)可降低自持比例。通過對城市更新中心資本金注入、設(shè)立城市更新基金、安排舊住房改造專項(xiàng)資金等方式合理安排財(cái)政性資金對城市更新項(xiàng)目予以支持。積極探索通過發(fā)行地方政府專項(xiàng)債等方式籌集項(xiàng)目資金。

四是落實(shí)更新評估監(jiān)督。根據(jù)城市更新實(shí)際推進(jìn)情況，委托第三方開展城市更新評估，圍繞舊區(qū)范圍認(rèn)定、更新開發(fā)路徑、區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)等關(guān)鍵核心問題開展專題研究，并定期跟蹤深圳、北京等地城市更新經(jīng)驗(yàn)做法，為政策升級做儲(chǔ)備。